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Estudo de viabilidade: como fazer um orçamento sem projeto definido

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O Estudo de viabilidade está inserido entre os vários estudos preliminares fundamentais para a construção civil. Este instrumento serve para avaliar a viabilidade técnica e econômica do empreendimento.

Por isso, o estudo indica se o projeto é viável e se a escolha do terreno, valor disponível, entre outros aspectos são os mais adequados para que se gere o retorno esperado.

Diversos elementos são avaliados durante o estudo de viabilidade, como tributação, taxas, região escolhida para construção do empreendimento, mercado local, terreno escolhido, gastos e custos para implantação do empreendimento, entre outros. A fase de planejamento é essencial para qualquer negócio e, na construção civil, essa importância ganha ainda mais destaque.

Por conta da importância dessa etapa na construção, fizemos esse artigo para explicar de forma completa sobre o que é, importância, como fazê-lo. Ao final, iremos destacar como essa ferramenta é importante para a previsão dos gastos com a construção. Boa leitura!

O que é necessário considerar ao fazer o estudo de viabilidade

Antes de indicar o que é necessário considerar para fazer esse estudo, é importante explicar o que ele é de forma técnica. Dessa maneira, o estudo de viabilidade nada mais é do que uma análise feita durante a etapa de planejamento de obras, em que determinado empreendimento é avaliado quanto à sua viabilidade.

Para tal, leva-se em consideração diversos fatores, especialmente os custos, riscos, projeção do retorno financeiro e a legislação urbanística da região em que se planeja construir o empreendimento.

Por exemplo, uma construtora pode almejar construir um prédio residencial de 10 pavimentos em uma determinada cidade. Contudo, de acordo com a lei de uso e ocupação do solo daquele município, apenas bairros específicos permitem edificações com gabarito acima de 10 andares.

Desse modo, cabe aos profissionais da empresa avaliar se os bairros em que a construção é permitida são bons para o negócio sob o ponto de vista financeiro e de mercado. Isto é, se há demanda para uma torre residencial de 10 pavimentos naqueles bairros.

Vale destacar que o estudo de viabilidade é o documento mais completo antes da realização de um projeto arquitetônico. É o mais completo dos estudos prévios de um empreendimento e antecede o projeto executivo.

O estudo coletou dados e informações por meio de pesquisa de campo, que indica quais são as ações que devem ser tomadas para melhor desempenho do projeto e construção.

Este estudo também coleta dados e promove avaliações, indicando problemas que o empreendimento pode enfrentar, destacando algumas possíveis soluções.

Etapas do estudo de viabilidade

Entre as diferentes etapas desse instrumento, destacamos:

·   Escolha do terreno;

·   Checar a legislação urbanística e ambiental;

·   Estudos de implantação e volumetria;

·   Estudo de viabilidade-econômica financeira da obra.

Escolha do terreno

O primeiro passo está ligado com a escolha do terreno. Nessa etapa, ainda não se analisa os aspectos legais, mas sim elementos técnicos. Ou seja, é analisada as características do terreno e se ele é adequado para a implantação do uso do empreendimento.

De maneira geral, são buscados terrenos planos e sem muito declive, pois processos de movimentação de terra e terraplanagem consomem muito dinheiro. Além disso, é importante buscar por terrenos próximos a elementos de infraestrutura e serviços, especialmente transportes (metrô, próximos à grandes avenidas, parques, shoppings, etc.).

Quanto melhor servido de infraestrutura for o terreno, melhor ele será para a implantação de empreendimentos. Contudo, o preço do terreno também tende a aumentar. Uma alternativa é a compra de terrenos que ainda irão receber infraestrutura, embora essa alternativa seja de longo prazo.

Checar a legislação urbanística e ambiental

Este passo já foi explicado de forma breve neste texto. Trata-se da análise das condicionantes legais que permitem ou proíbem a construção de um determinado empreendimento na cidade. A lei de uso e ocupação do solo é uma das mais importantes nesse contexto, mas não é a única.

É necessário avaliar também leis relativas à preservação do Patrimônio Histórico, especialmente em regiões de tombamento histórico. Capitais como Belém, São Luís, Salvador e Recife, com sítios históricos mais abrangentes, merecem maior atenção. No entanto, muitas cidades possuem áreas de tombamento e é necessário ter atenção quanto a isso.

Por fim, é necessário analisar a questão ambiental. Isto é, verificar a proteção da área em que o terreno está inserido, analisando leis federais, estaduais e municipais, sobretudo no que diz respeito a áreas non aedificandi, ou seja, áreas que não são permitidas construções (morros, margens de rio, mangues, etc.).

Estudos de implantação e volumetria

Após analisar a escolha do terreno e a legislação urbanística e ambiental na qual ele está inserido, é essencial realizar estudos de implantação e volumetria. Essa etapa é fundamental para que o empreendimento seja implantado de maneira adequada, potencializando o retorno financeiro da construção e valorizando o partido arquitetônico do projeto.

Além de levar em consideração aspectos técnicos, o estudo de volumetria deve considerar aspectos financeiros e o retorno do investimento, respeitando recuos e afastamentos obrigatórios.

Estudo de viabilidade-econômica financeira da obra

Ao final, temos a etapa do estudo de viabilidade econômico-financeiro da obra. Para essa fase, são utilizadas ferramentas para análise do fluxo financeiro do empreendimento, a fim de levantar informações sobre vulnerabilidade e riscos da construção.

Com isso, identifica-se os pontos que podem gerar problemas futuros para o projeto e estudar possíveis soluções. E a partir desse ponto você consegue fazer uma previsão dos gastos com aquele empreendimento, ainda que não tenha o projeto do empreendimento definido.

Desse modo, o estudo de viabilidade serve para nortear e indicar os gastos previstos. Essa ferramenta não serve para processos mais avançados, como licitação pública, mas contribui para que o orçamento final seja mais preciso.

Riscos ao não fazer este estudo

Os riscos ao não se fazer o estudo de viabilidade são muitos e permeiam todas as etapas da construção. O terreno escolhido pode não ser o mais adequado, elevando os gastos com fundações e estrutura; o bairro escolhido pode não atender às exigências legais para o empreendimento pretendido pela construtora; a área para construção pode estar inserida em uma Área de Proteção Permanente; entre outros.

Dessa maneira, o estudo de viabilidade reduz diversos riscos na tomada de decisão para o empreendimento e na produção de documentos essenciais, como o licenciamento de obra.

Como o OrçaFascio pode auxiliar nessa fase

Como você observou, o estudo de viabilidade está atrelado à fase de planejamento, mas sua importância se estende até o orçamento de obras e outras fases de gestão. Dessa maneira, é importante contar com uma ferramenta que esteja atrelada a todas essas etapas.

O software OrçaFascio, portanto, se mostra uma excelente alternativa nesse sentido. O programa atua com a otimização das informações, precisão e automação, integrando fases de planejamento e gerenciamento de obras.

Assim sendo, o estudo de viabilidade é fundamental para alcançar maior retorno de investimento na construção civil, além de garantir a legalidade dos empreendimentos. A partir dele, é possível fazer uma previsão dos custos da obra mesmo sem projeto, norteando etapas futuras de orçamento de obra.

Gostou do leu? Então conheça o checklist completo do planejamento de obras!

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