Manutenção predial: saiba quais são os principais serviços

A manutenção predial é um dos principais serviços de engenharia, pois trata da obra construída e serve para aumentar a vida útil da edificação, além de diminuir gastos com consertos. Dessa maneira, é importante saber o que é a manutenção predial e do que se trata.

Assim, fizemos este artigo para tratar sobre o assunto e fazer com que você saiba mais sobre o tema. Entendendo sobre os conceitos, é possível direcionar melhor a atuação da empresa nesse sentido.

Confira!

O que é manutenção predial e qual a sua importância para a construção civil

Durante o século XX, tivemos o crescimento da tipologia de prédios em nossas cidades, sejam eles comerciais, residenciais ou escritórios. Dessa forma, foi necessário criar um segmento próprio da engenharia a fim de fazer a manutenção dessas edificações, pois a dinâmica é diferente de uma casa simples.

Além disso, fatores tecnológicos devem ser considerados, como a expansão da telefonia e surgimento de novas tecnologias, como a internet. Ambas estão associadas, nos tempos modernos, tanto ao setor comercial quanto ao residencial. Apesar da importância da manutenção predial, muitos ainda não sabem do que se trata.

Assim, o conceito de manutenção predial está relacionado a diferentes serviços e atividades, cuja finalidade está em promover e garantir condições de segurança. Além disso, também busca conservar as edificações, de acordo com o projeto destas.

Estes serviços e atividades englobam as ações que promovem a qualidade de vida dos usuários do espaço (em ambientes comerciais), e a vida dos moradores (para ambientes residenciais). Entre as principais atividades e serviços, destacamos os reparos elétricos e hidráulicos, pintura, limpeza, entre outros.

Desse modo, a manutenção predial não é única e apresenta algumas subdivisões:

• Preventiva;
• Corretiva;
• Preditiva.

Falaremos sobre essas três formas de manutenção predial de maneira mais aprofundada a seguir.

Principais serviços da manutenção predial

A manutenção predial se divide em diversas frentes para que o resultado seja mais eficiente. Dessa forma, é necessário conhecer sobre a divisão da manutenção predial, que ocorre em três: preventiva, corretiva e preditiva.

Além disso, tão importante quanto saber o que são, está em saber quando utilizar cada uma delas. Assim, deixaremos algumas dicas de quando utilizá-las. 

Vale destacar que a definição do tipo de manutenção não foi feita de forma aleatória, mas sim de acordo com as determinações da norma 5462 da ABNT. Isto é, essa norma cria diretrizes sobre o tema e diferencia cada um dos tipos de manutenção predial.

Manutenção preventiva

A manutenção preventiva está ligada a atividades e serviços que apresentam como finalidade manter ou repor um equipamento (tintura, caixa d’água, etc.). Essa ação é feita para que o objeto em questão possa desempenhar o papel ao qual foi designado.

Dessa maneira, a manutenção preventiva significa atuar, por meio de planejamento e ações periódicas, de modo a impedir perda total de equipamentos. Age, portanto, de modo constante e periódico, prevenindo paradas não programadas, incômodos e acidentes.

Um dos pontos positivos desse serviço é que comparada a outros tipos de manutenção, há uma grande redução no tempo de serviço. Isso ocorre pois, na manutenção preventiva, o tempo pode ser controlado.

Além disso, com auxílio do plano, é possível prever e acompanhar a quantidade de tempo que leva cada atividade.

Quando bem executada, a manutenção preventiva reduz gastos, pois ela exclui a necessidade de retrabalho e custos com atividades essenciais. Entre os principais exemplos de manutenção preventiva, temos as inspeções, limpezas e lubrificações.

Manutenção corretiva

Segundo a NBR 5462, a manutenção corretiva é aquela “efetuada após a ocorrência de uma pane destinada a recolocar um item em condições de executar uma função requerida”.

Dessa maneira, esse tipo de manutenção predial entra em ação de forma posterior à ocorrência do problema. Por muitas vezes, é considerada a vilã entre as manutenções, pois se torna necessária quando o problema já está muito evidente. Contudo, deve ser feita, caso contrário, atividades muito básicas serão impedidas.  

Além disso, vale destacar que a manutenção corretiva, quando feita com agilidade e eficiência, pode apresentar efeitos semelhantes à manutenção preventiva. De forma geral, a manutenção corretiva tem um custo alto e demora mais do que as demais para ser executada.

Entre as principais razões, temos que nessas situações, os equipamentos definem o tamanho do problema. Entre os principais exemplos de manutenção corretiva, temos o conserto de portões eletrônicos e interfones que deixam de funcionar.

Manutenção preditiva

Segundo a NBR 5462, a manutenção preditiva é aquela que:

permite garantir uma qualidade de serviço desejada, com base na aplicação sistemática de técnicas de análise, utilizando-se de meios de supervisão centralizados ou de amostragem, para reduzir ao mínimo a manutenção preventiva e diminuir a manutenção corretiva”  

Apesar de apresentar um conceito similar ao da manutenção preventiva, a preditiva apresenta dinâmica e finalidade distinta. Além disso, o tipo de problema que se busca resolver é diferente.

Ou seja, nesse tipo de manutenção predial, o foco está em detectar contratempos a qualquer momento, ainda que fora do prazo de inspeções programadas. Para atingir esse objetivo, são instalados sensores que recebem informações e emitem alertas e sinais em tempo real.

Entre os principais exemplos de manutenção predial preditiva, temos o uso de softwares que monitoram 24h os elevadores dos prédios. Desse modo, como você pode perceber, a manutenção predial preditiva é extremamente tecnológica e, também, muito inteligente.

Quem faz a manutenção predial

A manutenção predial é feita por um grande número de pessoas. Existem empresas de construção civil destinadas apenas a isso, visto que essa demanda é muito grande em nossas cidades e construções.

Dessa forma, oferecer a manutenção predial enquanto produto do seu negócio são os principais desafios. Envolve a necessidade de reunir profissionais qualificados para acompanhar as edificações. E, em alguns casos, os mesmos que trabalharam na construção do imóvel.

E o trabalho vai além. A manutenção predial é uma ação completa, que vai desde o respeito ao bom uso das instalações e materiais até os reparos e reformas necessárias. Isso significa que todos aqueles que fazem uso do imóvel são os responsáveis pela sua manutenção.

Assim, a manutenção predial também é um trabalho cultural entre os usuários da edificação. Usuários e, principalmente, funcionários do local, devem adotar medidas para manter o imóvel no melhor estado possível mesmo entre inspeções regulares. Dessa forma, deve existir instruções claras de uso.

Instruções de uso

Todo produto que você compra vêm com instruções de uso. Portanto, com uma edificação não poderia ser diferente. É necessário que, durante a fase de projeto, sejam deixadas instruções de como utilizar o equipamento, assim como limpá-lo e realizar a sua manutenção.

Para a realização da manutenção predial é um trabalho multidisciplinar, que envolve a necessidade de ter uma equipe polivalente. Essa equipe deve ser composta por: engenheiros, encanadores, pintores, eletricistas, pedreiros, faxineiros, vidraceiros, profissionais técnicos especializados em manutenção predial, etc.

Uma barreira muito grande que esse tipo de atividade enfrenta é que os administradores (síndicos, em geral), ainda não priorizam essa prática. Ela só costuma ser realizada quando os problemas já ocorrem, ignorando assim a fase da manutenção preventiva. Aliás, novas tecnologias, como o BIM, são fundamentais para otimizar o processo. 

Outro ponto importante está em saber como economizar em pequenas reformas, especialmente em edificações de porte pequeno. 

Desse modo, quem atuar na área de manutenção predial deve priorizar a forma como vende o produto, destacando, principalmente, a sua importância e necessidade. É a chance que muitas empresas de construção civil têm de aumentar a sua receita, atuando em um mercado ainda pouco explorado.Gostou do que leu? Então, saiba mais sobre manutenção preventiva na construção civil.